刘军雷 期货外国人可以在美国贷款吗如果在美国买房怎么贷款呢有办法吗

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很多中国买家对于美国买房的关注点之一就是美国当地的贷款条件和流程是怎样的。绝大部分贷款置业者并不是刘军雷 期货因为拿不出这笔资金,而是对美国超低的贷款利率所吸引,希望能借助资本优势,最大化发挥投资优势。根据最新数据,美国目前3刘军雷 期货0年期的房贷基准利率为3.41%,而国内目前30年期房贷基准利率为6.55%。一般来讲,美国房贷利率会根据申请人的综合情刘军雷 期货况进行浮动,外国人在美国申请房贷利率会有所上浮,但比较国内的利率仍然低出不少。

那么,中国人如果要在美国贷款购房,流程是怎样的?需要做什么准备工作,如何才能顺利获得贷款呢?搜房小编整理了一下现有的信息,读完本文,您应该就能比较了解了。

首先让了解一下在美国申请房贷的流程,过程与国内的房贷申请流程有相似之处,大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。具体分为以下7步:

(1)选择能为您提供贷款的放贷机构

(2)比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构

(3)获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格

(4)按放贷机构指示提供所有有关收入,身份和其它要求的信息进行审核

(5)抵押贷款公司进行房产评估以确定价值

(6)与抵押贷款职员成交贷款

(7)结算贷款成交一揽子费用机构

按照贷款申请的流程,我们来详细说明一下各个流程的具体操作方式:

一、外国人在美申请房贷的注意事项 

在美国,按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够,申请人有良好的信誉和持续的收入来源,与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前,在美国绝大对数州,外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产,但是首付通常要在40-50%,并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明,贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。

二、美国房贷种类

美国房贷基准利率(数据统计于2013年4月18日)

如果符合贷款购房条件,那么您就可以考虑贷款类型了。美国常见的贷款期限是30年,您也可以根据您自身偿还能力,也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美国的平均贷款利率在4-5%左右,贷款主要有两种类型,浮动利率贷款和固定利率贷款。

(1)浮动利率贷款(ARM)通常分为:3/1,5/1,7/1ARM,表示前3年、5年、7年利率固定,之后利率按Libor等指标进行浮动。例如,2011年11月16日,在加州洛杉矶购买30万美元的房屋,首付40%,申请5/1ARM贷款,前五年贷款利率为4。132%,从第六年起浮动。

(2)固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的,年利率固定。例如,2011年11月16日,在加州洛杉矶购买30万美元的房屋,首付40%,申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。

短期(3-5年内)来看,浮动利率贷款来看贷款利率较固定利率低0。5-1%左右,但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此,对于中短期投资者来说,浮动利率贷款是比较值得考虑的选择;而对于追求稳妥,长期风险承受能力较低的买家来说,固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势,买家可根据自己的资金状况进行。

三、外国人在美国申请房贷的条件

银行放贷条件

作为海外人士,在美国银行取得房贷的要求比较高,除非在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来,比如持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录。作为永久居民,也就是绿卡持有人,也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请得到买房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样。但只要符合要求,银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者包括中国人。

四、外国人如何接洽美国贷款机构

(1)贷款经纪人

美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的,贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用,可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人,找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用,贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。

(2)商业银行

商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性,如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户,还可以享受到贷款优惠。

(3)抵押贷款银行家

抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款,不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者,咨询在国内有分支机构的美国的商业银行是主要的贷款途径。

在接洽美国抵押贷款放贷机构时,一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押贷款职员接洽时,搞清楚适用于外国人的利率,资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款的最佳利率的银行。

五、如何获取银行批贷预先合格

一旦找到了最好的放贷机构,下步就是获得申请贷款的预先资格。这是在贷款程序开始之前,也就是在和他们首次接洽之后的第一步。经纪人会要求您提供您的个人信息,包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(各家不同)决定您能承受的贷款额。

预先合格审核有助于搞清您是否有资格贷款,以及您有资格贷多少。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款。

关于您的抵押贷款要求,一定要对放贷机构诚实,包括您计划如何使用房产。如果您不诚实,即使贷款通过了,放贷机构会坚持当时就付全款,或者他们通过法拍屋收走房产。

银行一般会考虑以下七个主要因素,综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格:

(1)是否有稳定的收入来源(比如有份工作);

(2)过去两三年是否有份稳定的工作;

(3)目前的收入是否可靠;

(4)付款记录是否良好;

(5)长期借债是否不多,比如贷款买车;

(6)是否有一笔存款用于首期款的支付;

(7)是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。

六、如何协助银行完成贷款资格审核

一旦抵押贷款职员认可您的资格,下一步是审核。放贷机构需要审核:

(1)收入证明:雇主信或者公司营业执照

(2)存款证明:最近一个月银行月结单,需要看到头款部份

(3)身份证明:有效的入境签证与护照

(4)房屋购买合同

(5)房贷申请书

(6)资产证明:您的资产总额

(7)信用记录:您的信誉记录(或您本国的等同物)

只要他们通过这个程序,认为您有资格申请贷款,接下来贷款机构便会展开以下工作

审查您想要购买的房

审查房产产权状况

如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审,再到资格审核直至最后放贷,每一个环节都需要非常仔细认真,但真正操作起来其实未必十分复杂,只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料,在美国贷款买房也并不是一件非常难的事情。

外国人在美国贷款买房流程是怎么样的

在美国,按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够,申请人有良好的信誉和持续的收入来源,与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前,在美国绝大对数州,外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产,但是首付通常要在40-50%,并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明,贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。

留学生如何在美国贷款买车?

没有车,不仅出远门不方便,就连平常的购买生活用品、往返公寓和教学楼都是难事。然而对于可能在国内都没有买过车的留学生,面对差异巨大的美国汽车市场,买车更是需要多做一些功课。从回答“留学生如何在美国贷款买车?”这个问题入手,本文希望能对需要买车的留学生们有些帮助。

一. 如何决定是否贷款买车?

首先我们来看一下全款购车的好处:

1.全款购车不用付利息,

车是消耗品,用的越多、越久就会越贬值。在现代社会,尤其是美国,车已经和人们的生活息息相关, 在美国绝大部分城市,没有车就等于没有脚。

无论是贷款还是全款买车,汽车在使用过程中都会同样贬值,但贷款买车则还要额外承担利息压力。如果贷款买车之后遇到财务问题没有能力偿还贷款,逾期超过15天就构成违约,不仅会产生违约金,还会对您今后在美国和中国的购房、购车以及一切与个人信用相关的活动带来极大的负面影响。如果逾期超过90天,银行或者车商就会强行将车收走,在本息及逾期造成的滞纳金外,还将产生额外的催收费用,一并由贷款人承担。全款买车则完全不需要担心。

2.对车辆拥有绝对的支配权

相比贷款买车,全款买车之后你就彻底拥有了车辆,不仅仅能够逃离还贷所带来的风险,而且在需要现金的时候能够随时卖车。

贷款购得的车你也可以转手卖掉,但是在卖车之前必须还清贷款。除了零利率贷款,提前还贷所偿还的金额都会比原来购车时的车价高,而零利率贷款十分少见。当然如果贷款购车时利率较低,把每年的通货膨胀率和银行的存款利率考虑进去,所偿还的贷款利息可以小到忽略不计。

总而言之,全款购车可以免除所有关于还贷的烦恼。没有月利息,也不用和贷款方打交道。现金购车方便快捷,仅仅需要写一张支票,然后车就是你的了。

全款购车的最大缺陷就是你必须要有足够的现金,也许你买完车后生活质量就会有所下降。对很多人来说,买车毕竟是一笔庞大的支出,而且不是所有人账户里都有很多现金。

当然,从金融的角度来看,如果你选择贷款买车,那你银行的存款会比用现金买车更多,存在银行里或者投资一些低风险的政府债券,每年会收获1%-3%的利息,这些利息就相当于你购车贷款所要支付的利息,再加上通货膨胀的影响,未来的债务会贬值(例如:5年后偿还$100的债务要比今天偿还$100债务划算,因为今天的$100比五年后的$100更值钱)。所以,从这个意义上说,贷款买车也可以说是一个划算的选择。

那么,到底在什么情况下选择贷款买车更为合适?

贷款买车的首要前提是要有稳定的资金来源还贷,首付完之后你的账户上最好有足够的存款能支付你三到六个月的开销。这笔钱能够帮你偿还利息,也有可能帮你提前还清贷款,还能防止你遇到信贷危机。

1. 如果你擅长投资操作,可以选择贷款买车,腾出投资资金

如果你擅长投资,可以把付完首付剩下来的钱做一些有长期回报率的投资,来支付车贷利息。

2. 如果你想买豪车,但是手上现金有限。

相比全款购车,贷款购车无疑选择的车型范围更广。如果你想买豪车但是现金预算有限,只要能保证按时还款,分期购车自然更容易能帮您买到梦寐以求的车辆。

3. 如果你想在美国长期发展或者有迫切的信用积累需求

美国是一个信用社会,办信用卡、租房等等都会受到信用分数的影响,而有计划的信用消费是提高信用分数十分有效的途径。如果你毕业后计划在美国发展或者眼下急需积累信用,通过信用消费购车即贷款购车无疑是一个两全其美的选择。

二、在美国可以通过哪些渠道贷款购车?

美国信用系统完善,信用消费十分普遍,90%的美国本地人都会选择分期购车。美国的分期购车途径也比中国丰富得多。

1. 通过汽车经销商贷款购车

作为留学生,通过汽车经销商贷款购车的好处是贷款较容易被批复,利率(APR)和贷款期限(Term)都较为灵活。遇上部分车型促销或清货,汽车厂商有时会推出低利率甚至是0利率的优惠活动,这时通过汽车经销商贷款购车只要拥有一定的信用记录就能享受优惠。汽车经销商一般也不会像银行一样考察留学生的身份问题,能够提供较长的贷款期限。

但是,留学生初来乍到不了解美国汽车市场行情,对于汽车经销商惯用的销售套路失于防范也是常有的事情。美国车价和中国差距巨大,留学生对车价心理预期过高,加之语言不熟练不会砍价,被卖高价的情况也是屡见不鲜。汽车经销商可能会以低利率为诱饵但是却抬高车价,或者借机兜售各种不值当的加装产品,留学生稍不留心便会被套路。另外,汽车经销商提供的贷款通常是前期利率较高,后期利率才会降低,这样一来如果要提前还款就很不划算。【英文原文是:不知道理解是否正确loans are often front-loaded (payments are made up of more interest in the beginning of the loan than toward the end -- that's bad if you think you may be paying the loan off early.)】

2. 通过银行或信用社贷款购车

通过银行贷款购车的好处是不用担心经销商那些套路,而且银行一般会比较准确的评估车辆的价值并且告诉你是否有被卖高价。另外银行的利率一般整个贷款期限内是一样,也不用担心提前还贷的问题。但是对于留学生来说通过银行或信用社贷款不是很方便,因为银行会评估你的信用记录和移民情况,再来决定是否批复贷款、贷款期限和利率。对于刚到美国的留学生,贷款就很难被批复,即便能被批复利率也会很高。对于F1签证的学生,银行给的贷款期限也不会超过I-20上写的最长可在美国居留的时间。

3. 通过网络贷款平台贷款购车

美国也有一些网络贷款平台提供汽车贷款服务,通常批复快、利率低、手续简单,但因为不是面对面交易,存在较高交易风险,另外也不排除会有诈骗情况发生。

4. 抵押房产贷款购车

如果你再美国有房产,也可以将房产抵押贷款购车,不仅可以减税,利率也较低,但是这样一来车和房子就绑定了,存在一定风险。这种渠道在留学生中比较少用,就不赘述了。

5. 亲戚或朋友担保贷款购车

如果你的信用分数不够,又想拿到比较低的利率和比较长的贷款期限,也可以请信用记录较好的亲戚或朋友帮忙做担保。但是做担保存在风险,除非是关系特别近的直系亲属,一般人都不会愿意替他人做担保。

6. 通过专业做留学生购车的机构贷款购车(比如旅美汽车)

因为是专门面向留学生的购车服务机构,对于留学生的需求和美国汽车市场一定都有较深的了解,也能够代表留学生向汽车经销商争取到更低的车价和更有利的贷款条件。

三、在美国贷款购车有哪些常识和注意事项?

1. 综合考虑利率、车价、贷款期限和首付(Down Payment)

留学生在购车时往往会被低车价吸引而忽略贷款利率,实际上利率上一个百分点的差别可能就要多付上千甚至好几千美金的利息,而要在车价上砍掉上千甚至几千美金是很困难的事情。所以在贷款购车时一定要将利率和车价结合起来对比,挑选性价比最高的分期购车渠道。

除了信用分数、所在地区、新车二手车差异,影响利率高低的另一个重要因素就是贷款期限,贷款期限越长利率越高,所以也要根据自己财务状况和在美国停留的时间长短来选择合理的贷款期限。

为了规避不能按时还款带来的风险,一定要合理评估自己目前和未来几年的财务状况,理性选择贷款期限以及首付比例。一般车贷最低的首付比例是四成,如果你手上现金充足,你可以结合你每个月能承担的还款金额和车价预算来选择合适的首付比例;如果你手上现金预算有限,也可以结合能承担的月供和手上的现金预算来刘军雷 期货制定合理的购车预算。

2. 贷款购车需要提前做哪些准备?

首先,你需要对意向车型的市场车价有个初步的了解,可以上kbb.com、edmunds.com或汽车经销商官网输入Zipcode了解,以防被人卖高价。

其次,确定好了要贷款买车,你需要准备好美国驾照(中国驾照不能贷款买车)、在校证明、护照还有三个月银行对账单和地址证明材料。

3. 哪些情况可能会导致您的贷款申请被拒?

年龄暂不符合借款要求(一般要求18岁以上),银行账户总额不符合申请条件,材料与实际情况不符等。

最后祝大家都买到称心如意的好车。

想了解更多请关注微信公众号:旅美微服务

关于旅美

Ø 汽车行业资深华人创办

旅美由留美20余年的资深汽车人于2015年1月份创立,整合了一流的银行、汽车经销商和驾校等资源,旨在解决新移民和留学生在美国当地用车的所有问题:

1. 驾照取得 2.新车与二手车选购 3.汽车贷款/租赁 4. 及汽车售后服务

Ø 合作伙伴

1. Enterprise:世界500强公司美国最大的汽车租赁公司

2. Lithia: 美国上市汽车经销商集团

3. Pep Boys: 超大型售后服务连锁

4. AIM:年检百万辆二手车的美国车辆检测标准制定者

5. 中信银行:中国大陆第七大银行,独家代理美签18年

Ø 做中国人最信赖的美国汽车服务提供商

【专业】一站式购车服务

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【便捷】无社安号贷款服务

外国人在美国买卖房子与美国本地人有什么不一样的?

从购房资格方面来讲,美国并不限制外国人在美国买房,且无套数限制;从贷款方面来讲,外国人也可以在美国贷款买房,但申请的条件比本地人严苛一些;从房屋转让方面来讲,外国人出售房屋与本地人一样需要缴纳“资本利得税”。

具体情况如下:

购房资格无限制

美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产,任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产的,在买房方面几乎没有任何的限制。

外国人申请房贷条件比美国人苛刻

外国买家想要取得贷款,条件比美国人苛刻。一般来讲,贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%,大大高于美国人的20%,而且余额的贷款利率也会比较高。今天美国购房贷款利率低于4%,但是外国买家通常以投资为目的,所以他们能够拿到的利率会在5%甚至更高。

外国人出售美国房产与本地人一样需缴资本利得税

拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式,为实现这一目标,美国有一套相对完善的住房政策。资本利得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。外国人出售美国房产与本地人一样,同样需要缴纳“资本利得税”。美国人自己出售房产时,获利的部分是要纳税的,尽管有一定的免税额度,税率可能高达25%,外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。

与本地人不同的是,外国人出售房产时需要“预扣”资本利得税。具体的操作办法是:外国人外国人在出售房地产的时候,买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%,并且填写8288和8288A两份表格,在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司(Escrow

Company)负责办理。买方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临1万美元的罚款。

在美国置业不会自动为外国人提供签证或者绿卡

在美国购买地产不会自动为外国人提供签证或者绿卡。在赴美旅游或暂住之前,外国人必须已经持有签证或者绿卡。申请签证的过程需要4至6周(取决于申请人所在国家的美国领事馆)。一般来说,申请绿卡的过程非常漫长(3年甚至更久),并且需要符合许多规定。

外国人和美国人在美国存款有什么区别

  美国人和外国人在美国存款相比,逾六成美国人银行存款不足1000美元。更有两成根本没有银行账户。更别提银行存款了。

  《谷歌消费者调查》调查发现,大约有62%的美国人的银行存款不足1000美元;另外还有21%的美国人根本没有在银行开户。受到某个人理财网站的委托,谷歌12月对5000名成年消费者进行调查,得到以上数据。

  以下就是许多美国人的存款账户空空如也的五大原因:

  第一,银行储蓄利率超低

  美联储在今年9月份的最后一场会议上宣布保持利率不变,不过一些经济学家预计在其10月或12月安排的会议上会进行稍微的加息。科恩 (Cohn Reznick) 会计和谘询公司经济研究总监奥基夫 (Patrick O’Keefe) 表示:“毫无疑问,就算是最有潜力的小储户也没有存钱的动力,即使他们有可自由支配的收入。事实上,眼前的利率确实对他们不利。”尽管如此,也并非所有的储蓄账户都“生来平等”。你存得越多,就越可能从存款账户中获得更多利息。不过,大多数情况下利率也仅仅超过1%。

  第二,银行收费对美国穷人不利

  普林斯顿大学一位历史系教授兼《入不敷出:为何世界在存款,而美国却在消费》一书作者谢尔顿(Sheldon Garon)称,自2008年以来,各大银行就没能在鼓励低收入家庭和年轻人存款上取得多大进步。而且这已不仅仅是储蓄利率接近零的问题了。谢尔顿说:“各银行都是非常有掠夺性的,他们觉得没法儿在小额储蓄上盈利,因此就不断收取高额手续费、规定最低账户余额以及收取透支手续费。所有这些费用使得低收入家庭和年轻人不愿意开储蓄账户。”(不过美国银行家协会一位发言人称,其做的一项调查显示,61%的客户根本不要付银行手续费。)

  第三,美国人活在当下,不管明天

  旧金山制片人梅多斯(Andrew Meadows)称,存款不足部分应归咎于想象力的缺失。他制作了一部关于退休的纪录片《破蛋》,同时他也是Ubiquity Retirement + Savings品牌与文化部部长。他说:“我在做影片的时候就发现,人们真的很难想象未来的事情。如果我告诉你,你的车将会出故障,需要3000美元来修复,这一点不难想到,但人们却想不到自己到了退休年龄时生活会变得怎样。当谈到存钱这件事时,许多人会说‘我还是等到年终拿了奖金再存吧。’”

  第四,官方通胀率与“个人“通胀率不同

  Bankrate首席金融分析师麦克布莱德(Greg McBride)在Bankrate个人理财网上表示,美国的通胀率几乎很平稳,尽管在近五年内工作岗位有了显著增加,但工资却也几乎停滞不增,他说:“大多数人听说今年工资会涨3%时都开始翻白眼了。每个人的个人通胀率都很不同,3%根本不能给他们增加多少购买力。“他将官方通胀率与大多数美国人的”个人通胀率“做了区分,后者主要受学生债务影响,不管他们的工作有没有很高收入、有没有孩子上大学、甚至有没有私家车等等。

  第五,过度贷款使人们陷入长期债务

  谢尔顿称,尽管贷款额度已经不如2008年以前丰厚了,但许多信用卡公司和汽车金融公司仍过度贷款给客户。“大体上,该体制仍不想让人们把账单全部付清,而想让他们欠债。“今年初,美国消费者金融保护局提出了一些规定,让提供短期高利息发薪日贷款的信贷机构确保客户有能力偿还贷款,同时向他们提供付得起的还款方式。比如,贷方将不允许使消费者在为期12月的短期贷款上欠债超过90天。